Главная — Полезное — Статьи — Особенности заключения договоров аренды коммерческой недвижимости

Особенности заключения договоров аренды коммерческой недвижимости

Статьи

Новости рынка

Видео

Особенности заключения договоров аренды коммерческой недвижимости

8 Ноября 2018

СТАТЬИ

Правила заключение договора

Перед тем, как заключить договор нужно удостовериться, является ли арендодатель собственником. Но бывает так, что площадь не принадлежит человеку, но у него есть документы, подтверждающие право распоряжаться ею. При первом требовании арендатор или его представитель должен предоставить эти документы. В случае отказа подтвердить свои полномочия соответствующими документами не стоит заключать с ним договор аренды.

Следует отказать в сотрудничестве по нескольким причинам.

1. Арендодатель, не являясь собственником или лицом, имеющем право распоряжаться недвижимостью, является мошенником.
2. Помещение может быть в залоге.
3. Площадь находится под арестом или иным запрещение

Когда договор заключается через посредника, важно удостовериться в том, что у него имеются законные основания выступать в интересах арендодателя. И только после этого можно подписывать договор.

Основные требования к договору

Правильно составленный договор аренды включает в себя ряд обязательных требований и пунктов.

В нем должна быть прописана полная характеристика объекта аренды:

• данные из свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН;
• площадь помещения;
• кадастровый номер помещения;
• адрес;
• этажность здания;
• этаж сдаваемой площади;
• стоимость.

Необходимо проверить и фактическую планировку. Она должна совпадать с поэтажным планом БТИ.

Если срок аренды помещения превышает 1 календарный год, то появляется необходимость обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, для регистрации договора аренды.

Когда не указывается срок аренды, то такой договор является заключенным на неопределенный период.

Данный вид договора подписывается только в письменном виде. Другие формы считаются незаконными и не имеют юридической силы. Когда заключается новый договор с прежним арендодателем, важно обратить внимание на условия – они могут поменяться. Если арендатор не принимает их, то он автоматически лишается права привилегии заключения данной сделки.

Рассчитываться за аренду можно не только в денежном эквиваленте, но и имуществом, услугами, частью выпускаемой продукции или доходов.

В договоре также должен быть указан срок изменения арендной платы. В законодательстве прописано, что данная плата не может меняться чаще, чем 1 раз за год.

Нужно обратить внимание и на содержание данного объекта. А точнее на расходы, связанные с ним. Обычно на того, кто арендует помещение возлагаются расходы, связанные с:

• коммунальными платежами;
• cодержанием и уборкой помещения;
• вывозом мусора и бытовых отходов;
• текущим ремонтом;
• оплатой телекоммуникационных услуг.

Арендодатель в свою очередь оплачивает капитальный ремонт. Но все это должно быть согласовано и прописано в договоре. Допускается ситуация, когда собственник предоставляет арендатору право на субаренду помещения. Но возможно это только в пределах периода действия договора аренды.

Передача объекта

Объект считается переданным в пользование арендатору только после того, как будет подписан акт сдачи-приемки.

Перед тем, как подписывать данный документ, необходимо проверить состояние объекта. Оно должно соответствовать описанному в договоре. Любые отклонения должны быть зафиксированы в акте. Арендатор может взять на себя устранение недостатков, если достигнуто соглашение и указаны способы компенсации всех затрат. Это может быть временное снижение арендной платы. Вне зависимости от того, на кого возложена обязанность по устранению несоответствий, они должны быть устранены в установленный срок. Иначе пострадавшая сторона имеет право досрочно расторгнуть договор. Когда помещение сдается обратно, также составляется данный акт о приемке-передаче. В нем тоже нужно описать все недочеты или неисправности, которых ранее не было. Этот ущерб возмещает арендатор из собственных средств.

В ситуации, когда арендатор производит реконструкцию помещения, улучшив его, без согласования с арендодателем, то эти изменения становятся собственностью последнего. Но по соглашению сторон исход может быть иной.

Расторжение сделки

Расторжение договора аренды возможно как по соглашению сторон, так и по судебному решению. В случае, если договор аренды подлежит государственной регистрации, то соглашение о расторжении такого договора также должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Когда указаны особые условия прекращения сотрудничества, арендатор самостоятельно устраняет все последствия данной ситуации за свой счет.

Если договор аренды бессрочный, то та сторона, которая собирается его расторгнуть обязана в письменном виде предупредить другую сторону.